Når jernbanen bygges ut
Publisert den 1. September 2016
Jernbanen gir et godt transportalternativ, som mange gleder seg over. Tog er miljømessig gunstig, og kan gi en mer behagelig reisevei enn bil – i alle fall når toget er i rute. Et godt utbygd jernbanenett anses utvilsomt som samfunnsnyttig.
Men samfunnsnytten oppnås ikke av seg selv. Bak dette godet, er det en lang rekke enkeltpersoner som opplever belastning fordi de må avstå grunn til jernbaneutbyggingen. Foruten at det å måtte gi fra seg «gård og grunn» ofte vekker følelser, innebærer det både praktiske og økonomiske aspekter.
I disse dager er det mange som får kjenne på dette i forbindelse med InterCity utbyggingen på Østfoldbanen. Når jernbanen skal frem, må det brukes grunn til trase, og dette rammer eiere av privatboliger, gårdsbruk og næringsvirksomheter som har eiendom der trasen plasseres eller som disponeres under anleggsperioden.
Eiendommen som må avstås kan være knyttet til næringsvirksomhet eller være til privat bruk. Den kan gi løpende inntekt og avkastning, eller tjene som bolig eller fritidseiendommen. Eiendommen kan eksempelvis knytte seg til en bedrift man har bygd opp, et gårdsbruk eller hjem som har fulgt en familie i generasjoner, eller det kan være et nytt hjem man ganske nylig har flyttet til og tilpasset drømmer og vyer. Situasjonene er mange. Selv om det er vanskelig å forstå hvordan den enkelte opplever det å måte gi fra seg eiendommen, er det lett å skjønne at dette kan være opprivende og problematisk.
Eiendomsretten står sterkt, og er vernet både i menneskerettighetene og grunnloven. Videre gir oregningslova (som gjelder for ekspropriasjon av fast eiendom), ekspropriasjonserstatningslova og skjønnsprosessloven bestemmelser av betydning så vel for krav om grunnavståelse som premissene for dette. Felles for de tilfeller hvor det foreligger hjemmel for grunnerverv, er at grunneieren skal ha full erstatning for å avstå sin eiendom.
Utbygging av jernbanenettet foretas av Jernbaneverket (JBV) som siden fradeling fra NSB i 1996 har vært eier til jernbanesporene. Før anleggsarbeider med ny jernbane starter, må JBV enten ha inngått en avtale med grunneier eller ha fattet et vedtak om ekspropriasjon. Eiendom og arealer kan ikke overtas eller tas i bruk (f.eks i forbindelse med midlertididig arealbeslag til anleggsområde) uten slik forankring.
I forbindelse med jernbaneutbygging, foretas det et omfattende reguleringsarbeid i overensstemmelse med reglene i plan- og bygningsloven. JBV tar normalt tidlig kontakt med de grunneiere som vil måtte avstå grunn eller rettigheter, og det arrangeres også offentlige informasjonsmøter. Dette med sikte på å gi informasjon om planene, prosessen og aktuelle regler.
JBV vil tilrettelegg for dialog med sikte på en avtale med de aktuelle grunneierne. Dette vil ta sikte på å enes om både overtakelse og pris. Alternativt kan man avtale overtakelse, men at erstatningen fastsettes ved skjønn. Blir ikke JBV og grunneier enige om slik avtale, kan det treffes vedtak om ekspropriasjon (forutsatt at vilkårene for dette er oppfylt). Erstatningen blir i så fall fastsatt ved ekspropriasjonsskjønn. (Normalt vil det i tilfelle også bli søkt om vedtak om å sette i gang anleggsarbeidene før ekspropriasjonsskjønnet er avgjort).
I de tilfeller hvor det er aktuelt med arealavståelse, bør det fra grunners side gjøres en rask innledende vurdering av om vilkårene for et krav om arealavståelse er oppfylt (altså om dette kan gjennomføres ved ekspropriasjon hvis det ikke inngås frivillig avtale). Og i så fall bør det innledes dialog med JBV med sikte på å finne en hensiktsmessig gjennomføring og korrekt fastsettelse av erstatningen.
Ved frivillig forhandling og avtaleinngåelse, skal JBV i henhold til egne etiske regler legge vekt på at det skal gis en korrekt erstatning. Det skal følgelig ikke legges opp til forhandlingsutspill med sikte på bevisst å oppnå en «gunstig pris». JBV har også et uttalt mål om å komme frem til minnelige avtaler om erstatning.
Selv om det skal tilstrebes en korrekt erstatning, er dette et parameter som ikke har noen eksakt verdi og vil være gjenstand for flere konkrete og skjønnsmessige vurderinger.
Utmålingen skal baseres på et av følgende hovedprinsipper:
a. Gjenanskaffelsesverdi
Dette er kostanden ved å kjøpe ny tilsvarende eiendom. Akseptabel kostnad til dette vil være undergitt en rekke vurderinger (geografisk område/hvor langt kan det forventes at eier må flytte, stand på bolig og fradrag for eventuell nivåheving, mangelsrisiko ved kjøp av brukt eiendom mv). I noen tilfeller kan det tenkes aktuelt å vurdere nybygg i stedet for kjøp av brukt erstatningsbolig. Uansett hva som velges kan det tenkes kompliserte spørsmål, herunder knyttet til eventuell nivåheving.
Når det skal tilstrebes «korrekt erstatning», er det viktig med en god belysning og dokumentasjon av aktuelle forhold. Slik at dette kan ligge grunn for forhandlingene og en korrekt utmåling. Grunneier må aktivt delta og ivareta sine interesser ved å få de forhold som er relevant i sin sak tilstrekkelig belyst.
b. Bruksverdi
Det kan tenkes at bruken materialiserer seg ved en egen verdi. Dette typisk for skogsbruk eller annen næringsvirksomhet, og da i form av løpende inntekter eller avkastning.
Også her vil det kunne reises en rekke spørsmål. Dette kan knytte seg til alt fra bonitet på skogen til vurdering av løpende leiekontrakter på et næringsbygg, samt påregnelig varighet av inntekt og påregnelige kostnader mv.
Også her vil det være behov for god belysning og dokumentasjon, og det kan være aktuelt med bistand fra ulike grupper av sakkyndige. Grunneier kan ikke forvente at JBV er oppmerksom på alle faktorer som kan ha betydning for fastsettelse av den konkrete bruksverdi, og må derfor selv besørge sine interesser ivaretatt.
c. Markedsverdi
Erstatningen skal minimum utgjøre markedsverdi. Hvis et av alternativene ovenfor gir høyere erstatning er det disse som skal legges til grunn. Med andre ord skal markedsverdien kun legges til grunn som erstatning dersom denne overstiger gjenanskaffelsesverdi eller bruksverdi. Markedsverdien skal fastsettes slik salgsverdien av eiendommen ville vært, hvis man tenker seg fremføringen av jernbanen bort.
Det er sentralt å få fastslått markedsverdien, og dette må gjøres på en mest mulig betryggende måte. Dette fordi det vil innebære en sikkerhetsventil og det minimum grunneier vil ha krav på.
Det vil kunne tenkes at JBV naturlig vil se hen til sammenhengen mellom markedsverdi og en eventuelt høyere gjenanskaffelses-/bruksverdi. Selv om markedsverdien på den eiendommen grunneier må gi fra seg til JBV i en del tilfeller kan tenkes å gi en viss pekepinn på hva som må kunne forventes til for eksempel gjenanskaffelsesverdi, så er det ingen automatikk i slik sammenheng.
Det kan f.eks være at eiendommen er tilpasset virksomhet eller bruk som ikke gjenspeiler seg i markedsverdien (av og til kan slike forhold også ha en negativ påvirkning på markedsverdien, og grunneier vil da vanskelig kunne anskaffe nytt tilpasset lokale for det han får å råde med dersom erstatningen fastsettes til markedsverdi).
I forbindelse med frivillig forhandling, er det naturlig at JBV og grunneier enes om et felles mandat og at det så innhentes en eiendomstakst (for JBVs regning). Slik takst bør ha som hensikt å tjene som grunnlag for partenes forhandlinger, uten på noen måte å være bindende. Taksten bør utarbeides av en sakkyndig med tilstrekkelig objektivitet og kjennskap til det aktuelle lokale markedet. Vi har opplevd at JBV har ønsket å benytte takstmann de har rammeavtale med og som ikke har hatt ønsket lokalkunnskap, men hvor det etter forhandling rundt dette har blitt enighet om å gi oppdraget til en frittstående takstmann med lokalkunnskap. Etter vår vurdering er dette svært sentralt. Foruten valg av takstmann, er det også viktig å ha en god vurdering av innholdet i et felles mandat og være aktivt med på utformingen av dette.
Dette er kostanden ved å kjøpe ny tilsvarende eiendom. Akseptabel kostnad til dette vil være undergitt en rekke vurderinger (geografisk område/hvor langt kan det forventes at eier må flytte, stand på bolig og fradrag for eventuell nivåheving, mangelsrisiko ved kjøp av brukt eiendom mv). I noen tilfeller kan det tenkes aktuelt å vurdere nybygg i stedet for kjøp av brukt erstatningsbolig. Uansett hva som velges kan det tenkes kompliserte spørsmål, herunder knyttet til eventuell nivåheving.
Når det skal tilstrebes «korrekt erstatning», er det viktig med en god belysning og dokumentasjon av aktuelle forhold. Slik at dette kan ligge grunn for forhandlingene og en korrekt utmåling. Grunneier må aktivt delta og ivareta sine interesser ved å få de forhold som er relevant i sin sak tilstrekkelig belyst.
b. Bruksverdi
Det kan tenkes at bruken materialiserer seg ved en egen verdi. Dette typisk for skogsbruk eller annen næringsvirksomhet, og da i form av løpende inntekter eller avkastning.
Også her vil det kunne reises en rekke spørsmål. Dette kan knytte seg til alt fra bonitet på skogen til vurdering av løpende leiekontrakter på et næringsbygg, samt påregnelig varighet av inntekt og påregnelige kostnader mv.
Også her vil det være behov for god belysning og dokumentasjon, og det kan være aktuelt med bistand fra ulike grupper av sakkyndige. Grunneier kan ikke forvente at JBV er oppmerksom på alle faktorer som kan ha betydning for fastsettelse av den konkrete bruksverdi, og må derfor selv besørge sine interesser ivaretatt.
c. Markedsverdi
Erstatningen skal minimum utgjøre markedsverdi. Hvis et av alternativene ovenfor gir høyere erstatning er det disse som skal legges til grunn. Med andre ord skal markedsverdien kun legges til grunn som erstatning dersom denne overstiger gjenanskaffelsesverdi eller bruksverdi. Markedsverdien skal fastsettes slik salgsverdien av eiendommen ville vært, hvis man tenker seg fremføringen av jernbanen bort.
Det er sentralt å få fastslått markedsverdien, og dette må gjøres på en mest mulig betryggende måte. Dette fordi det vil innebære en sikkerhetsventil og det minimum grunneier vil ha krav på.
Det vil kunne tenkes at JBV naturlig vil se hen til sammenhengen mellom markedsverdi og en eventuelt høyere gjenanskaffelses-/bruksverdi. Selv om markedsverdien på den eiendommen grunneier må gi fra seg til JBV i en del tilfeller kan tenkes å gi en viss pekepinn på hva som må kunne forventes til for eksempel gjenanskaffelsesverdi, så er det ingen automatikk i slik sammenheng.
Det kan f.eks være at eiendommen er tilpasset virksomhet eller bruk som ikke gjenspeiler seg i markedsverdien (av og til kan slike forhold også ha en negativ påvirkning på markedsverdien, og grunneier vil da vanskelig kunne anskaffe nytt tilpasset lokale for det han får å råde med dersom erstatningen fastsettes til markedsverdi).
I forbindelse med frivillig forhandling, er det naturlig at JBV og grunneier enes om et felles mandat og at det så innhentes en eiendomstakst (for JBVs regning). Slik takst bør ha som hensikt å tjene som grunnlag for partenes forhandlinger, uten på noen måte å være bindende. Taksten bør utarbeides av en sakkyndig med tilstrekkelig objektivitet og kjennskap til det aktuelle lokale markedet. Vi har opplevd at JBV har ønsket å benytte takstmann de har rammeavtale med og som ikke har hatt ønsket lokalkunnskap, men hvor det etter forhandling rundt dette har blitt enighet om å gi oppdraget til en frittstående takstmann med lokalkunnskap. Etter vår vurdering er dette svært sentralt. Foruten valg av takstmann, er det også viktig å ha en god vurdering av innholdet i et felles mandat og være aktivt med på utformingen av dette.
I tillegg til erstatning basert på ovennevnte prinsipper kommer nødvendige kostander til flytting, tilpasninger av ny bolig, dokumentavgift og tinglysningsgebyr.
I tilfelle av ekspropriasjon har grunneier etter loven krav på dekning av nødvendige kostnader ved ekspropriasjonsskjønn. (Vil normalt også gjelde ved anke over erstatningsfastsettelse med mindre ankedomstolen vurderer anken som grunnløs). Selv om loven ikke gir tilsvarende hjemmel for utgiftsdekning frivillig forhandling, så praktiserer JBV dekning av advokatkostnader også ved frivillig forhandling. Dog ønsker JBV at advokaten skal ha nødvendig kompetanse og erfaring på området, og derfor at advokaten skal godkjennes av de før de gir aksept for dekning av advokatkostnader ved frivillig forhandling.
Grunnavståelser vil oftest innebære så vel følelsesmessige som praktiske belastninger, og det knytter seg til fast eiendom som er et sentralt formuesgode. Foruten at en utenforstående advokat vil ha nødvendig avstand til de følelsesmessige sider og kan bidra med objektivitet i vurderingene, er det også en fordel med bistand fra en som har kjennskap til de relevante regler og som er vant til å strukturere vanskelig stoff.
Når jernbanen skal frem, må grunneiere ofte forsone seg med at grunn må avstås. Det vil normalt innebære en belastning og byrde. En god og ryddig prosess med sikte på gjennomføring av avståelsen, samt en tilstrekkelig god og riktig erstatning, kan være med på gjøre børen litt enklere å bære.
Her er det viktig med riktig fokus; vær bevist på hva som for deg i den konkrete situasjon skal til for at du skal stå best mulig stilt etter gjennomført avståelse!
Advokatfirma Lunde Robertsen bistår grunneiere og eiendomsbesittere, også ved grunnavståelser.
