Jernbane til besvær

Publisert den 12. Juli 2023 av Stig Lunde

Planlegging og utbygging av ny jernbanetrase har i flere år påvirket innbyggere og eiendomseiere i området vårt. Selv om jernbanen har stor nytte for samfunnet, kan jernbaneutbyggingen oppleves som besværlig for de som har eiendommer som blir berørt av utbyggingen.

Hvis eiendom avstås ved ekspropriasjon, må det ytes erstatning etter ekspropriasjonserstatningsloven. For andre eiendommer som rammes, kan forurensingsloven eller naboloven gi grunnlag for erstatning.

Av oppslag i Moss Avis har vi kunnet lese om beboere i Høienhaldgata nummer 5 og 7, som har fått tilbud om å selge hjemmene sine til Bane NOR. Dette er to bygg som utgjør de nordligste sameiene av tre boligbygg. Bakgrunnen er at Bane NOR innser at deres anleggsarbeid vil medføre store belastninger i form av støv, støy, lys og anleggstrafikk, samt ikke ubetydelige setningsrisiko for disse to boligbyggene. Derfor har de bestemt seg for å tilby å kjøpe leilighetene.

Bane Nor påpeker at det gjelder et frivillig salg, men dette mener vi ikke kan løsrives fra situasjonen. Disse eiendommene ble ikke omfattet av tidligere ekspropriasjonssaker i området. Når Bane NOR nå tilbyr kjøp, er det naturlig å tolke det som at de har endret sin tidligere oppfatning av hvor sterkt disse eiendommene blir berørt av deres tiltak.

Dersom eiendommene hadde blitt inkludert i ekspropriasjonssak, ville de berørte hatt mulighet til å forhandle med Bane NOR for å oppnå en god pris. Prissettingen ved slike forhandlinger, ligger normalt i et øvre sjikt i forhold til det som kan forventes ved rettslig fastsettelse. Under slike forhandlinger ville Bane NOR dekket kostnadene til sakkyndig/takstmann/megler for verdivurderinger, samt advokatbistand. Dog ville Bane NOR vurdert advokatens kompetanse og erfaring før de aksepterte å dekke kostnadene. De berørte ville normalt også måtte akseptere å bruke felles advokat.

For de som ikke hadde akseptert et tilbud ved slike forhandlinger, ville erstatningen for avståelse blitt fastsatt av retten ved skjønn. Ved rettslig skjønn ville eierne hatt krav på dekning av sine kostnader for skjønnsretten, selv om de hadde tapt saken. (Det vil si at de ikke fikk en høyere erstatning enn tilbudt ved forutgående forhandling).

Dette er sentrale fordeler som setter de berørte i stand til å forhandle fritt, med kompetent bistand, uten slikt press som usikkerhet i forhold til dekning av sakskostnader ved rettslig behandling normalt vil innebære.

Når Bane NOR nå innser at eiendommene i de to sameiene blir mer berørt enn de tidligere vurderte, er det fint at de tar initiativ til dialog og løsninger gjennom utkjøp. Det er også positivt, om enn naturlig, at de som nevnt i oppslagene i Moss Avis dekker kostnader til taksering. Beboere og seksjonseiere i de to byggene bør bli varetatt av Bane NOR på samme måte som situasjonen ville vært ved forhandlinger og dialog dersom seksjonene hadde vært omfattet av tidligere ekspropriasjonssak. Herunder også med dekning ikke bare av bistand til sakkyndig, men også til advokat.

Det er naturlig å tenke seg at situasjonen som nå er oppstått innebærer en svært usikker situasjon for eierne i de to berørte byggene. De kan avvente situasjonen og se hvilke ulemper og skader som materialiserer seg. Eller de kan avvente å se om Bane NOR vurderer situasjonen slik at det likevel er grunnlag for ekspropriasjon. Eller de kan gå inn i en dialog om salg, og finne seg nye hjem. Kvaliteter som f.eks «utsikt fra Bolærne til Son» som det var vist til i en av artiklene i Moss Avis, kan være vanskelig å gjenskaffe. I alle fall innenfor rammen av et realistisk oppgjør fra Bane NOR.

Ved ekspropriasjon av boliger settes erstatningen normalt til det høyeste av markedsverdi/salgsverdi og gjenanskaffelsesverdi. Det kan tenkes at det vil være dyrere å kjøpe en ny bolig med tilsvarende beskaffenhet som den man allerede har, enn det som er salgsverdi på egen bolig. Rettspraksis ved ekspropriasjonsskjønn er imidlertid restriktiv når det gjelder gjenervervserstatning, og pålegger eier en ganske streng plikt til å tilpasse seg. (I dette ligger at en eier som må avstå bolig ikke har noe absolutt krav på å få en erstatningsbolig som har identiske kvaliteter med boligen som avstås, at eier må akseptere å se etter ny bolig i en større geografisk omkrets fra boligen enn de selv kanskje anser naturlig, mv).

De som velger å ikke selge, men blir boende, vil leve med en usikkerhet med hensyn til hvor hardt rammet de blir av anleggsarbeidene og om hjemmene deres i verste fall blir påført så store skader at de blir ubeboelige. Påføres de ulemper eller skader som følge av anleggsarbeidene, kan de ha krav på erstatning etter naboloven. Men rettspraksis har etablert en forholdsvis vid toleransegrense for samfunnsnyttige anleggsarbeider som må tåles før erstatningsansvar utløses. Sentralt er at Bane NOR plikter å gjøre det som er teknisk og økonomisk mulig for å forhindre eller begrense skader og ulemper på de leiligheter som eventuelt ikke kjøpes ut.
De som blir boende kan følgelig være henvist til først å se an hvordan situasjonen blir, og så eventuelt fremme og forfølge krav overfor Bane NOR. Dette er neppe noen ønsket løsning, heller ikke for Bane NOR som helt sikkert har et sterkt ønske om å finne frem til gode løsninger gjennom utkjøp.

Situasjonen som foreligger når Bane NOR har tatt initiativ til å kjøpe ut leilighetene i de to boligbyggene, er at de fremsetter tilbud til eiere om ikke ha lagt sin hjem ut for salg. Dette gjelder verken avståelse ved ekspropriasjon eller oppgjør for ulemper og skader i strid med naboloven. Tvert i mot fremstår dette som et kjøp for å forebygg eventuelle situasjoner etter naboloven, og antakelig også forenkle Bane NORS videre håndtering. I alle fall hvis de lykkes å kjøpe alle leilighetene i begge byggene. Situasjonen tilsier at utkjøpssummen ikke settes lavere enn det som følger av de ekspropriasjonsrettslige regler, men heller bør ligge noe over dette. Dette også for å tilrettelegge for raskt salg, at flest mulig av leilighetene kjøpes ut, og dermed for å unngå etterfølgende tvister.

Uansett må det være en videre tilnærming enn bare verdsettelse av den enkelte leilighet. Det må tas hensyn til at det vil påløpe kostnader til flytting, muligens mellomlagring av møbler, at det normalt vil være behov for noe arbeider i en ny leilighet for å få eget fargevalg og sitt personlige preg, mv. Slike kostnader bør erstattes i tillegg til salgssummen.

Slik vi har forstått omtalene i Moss Avis, har ikke Bane NOR vist initiativ til å kjøpe ut seksjonene i den sørligste av de tre leilighetsbyggene. Det er en nærliggende tanke at de muligens setter grensene for snevert igjen. Også disse seksjonene kan tenkes å bli rammet av større ulemper i form av støv, støy og rystelser og ikke minst usikkerhet med hensyn til setningsskader, enn det Bane NOR hittil har vurdert. Dette er forhold som kan påvirke salgbarheten og salgsverdien også for disse seksjonene.

Vår tanke er at de berørte bør gå i dialog med Bane NOR, men med støtte fra sakkyndig og advokat med slik kompetanse som Bane NOR er villig til å dekke kostnader for. Bane NOR bør akseptere å dekke slik bistand. Videre bør det tilrettelegges for en løsning hvor kjøpesum settes i øvre del av antatt verdi, samt at det bør vurderes om det kan være grunnlag for en mer gunstig godtgjørelse enn det som ligger til grunn for den noe restriktive rettspraksis ved ekspropriasjonsskjønn. Videre at det gjøres en konkret vurdering av erstatning ut over dette. Det er naturlig å hensynta at et kjøp nå ikke gjelder ekspropriasjon, men frivillig salg fra eiere som ikke har lagt sine eiendommer ut for salg.

Dersom det lykkes å få i stand en god dialog og effektiv løsning, og fortrinnsvis som gjelder alle seksjoner, antar vi dette vil være nyttig også for Bane Nor. En pragmatisk tilnærming vil i så fall tilsi at de viser mer romslighet enn det som kan forventes før og ved ekspropriasjonsskjønn.