Årets beste julegave til boligeierne?
Publisert den 16. Desember 2019
Til tross for at avhendingsloven har gitt opphav til flere tusen rettstvister, har den stått nærmest urørt siden den trådte i kraft i 1993. Stortinget vedtok i mai 2019 omfattende endringer i avhendingsloven. Hensikten bak lovendringene har vært å gi en tryggere mer forutsigbar bolighandel. Departementet legger til grunn at endringene vil redusere antall konflikter og gi økt økonomisk trygghet ved boligsalg.
Endringene
Det er særlig tre større endringer som bør nevnes.
Kritikk
Lovendringene har vært svært omdiskutert i både bransjeorganisasjonene og i det juridiske fagmiljøet.
Enkelte bransjeorganisasjoner er udelt positive. Huseiernes Landsforbund omtaler eksempelvis lovendringene som årets julegave til boligeierne.
Kritikken fra Norsk Boligbyggelag, Eiendom Norge, Norsk Eiendomsmeglerforbund og noen av de fremste juridiske ekspertene på området handler blant om annet prosessen som har ledet frem til lovendringene. Mange peker på at forarbeidene oppleves som svært mangelfulle.
Videre er det uttalt massiv kritikk mot denne innskrenkningen i avtalefriheten ved boligsalg. Lovendringene vil utvilsomt medføre en forskyvning i ansvaret mellom kjøper og selger, ved at selger får ansvar for skjulte feil og mangler over kr 10 000. Enkelte går så langt som å varsle en kaotisk og utrygge bolighandel, der boligselgerne går ut som den store taperen.
Kritikerne peker på at loven åpner for skjønnsmessige vurderinger som vil føre til en oppblussing av antall saker de neste årene. Erfaringsmessig vil det ta minst et tiår før man får en mer etablert rettstilstand.
Økte kostnader ved boligsalg
Departementet innrømmer at kostnader ved innhenting av takstrapport vil øke i takt med at krav til innhold skjerpes, og at ansvaret for feil og mangler som ikke er omtalt i rapporten veltes over på selger i sin helhet. Departementet hevder imidlertid at boligselgerforsikring blir rimeligere som følge av at alle opplysninger som gis ved salget blir riktige og fullstendige. Men er det virkelig mulig å gi riktige og fullstendige opplysninger?
Forsikringsbransjen avviser imidlertid prisreduksjon. Enkelte aktører har allerede slått fast at de ikke lenger vil tilby boligselgerforsikring, mens andre varsler prisøkning på bakgrunn av økt risiko for selger.
Etter all sannsynlighet vil økt risiko for selger, og skjerpede krav til innholdet i salgsdokumentasjonen bety at alle involverte parter må ta seg bedre betalt. En prisøkning på meglertjenester, takstrapport og forsikring vil kunne påvirke boligprisene.
Vår vurdering
Etter vår vurdering kan vi ikke se at endringene kan betegnes som en julegave for noen av partene ved et boligsalg.
Selger får et strengt mangelsansvar, trolig det strengeste i Europa, og bør derfor være svært påpasselig med opplysningene som gis ved boligsalget. Selger må belage seg på høyere salgskostnader, men bør i alle tilfeller likevel engasjere takstmann og tegne boligselgerforsikring.
Megler bør oppfordre selger til å tegne forsikring, og sørge for skriftlig dokumentasjon i de tilfeller selger ikke ønsker boligselgerforsikring. Megler bør sørge for at opplysningene som fremkommer av salgsdokumentasjonen er utformet med juridisk presisjon.
Forsikringsselskapene har allerede startet omlegning av sine systemer for å tilpasse til den nye risikobildet. Flere forsikringsselskap setter nå som vilkår for å tegne selgerforsikring at man samtidig bestiller takst fra en av forsikringsselskapets egne takstmenn. Med økt ansvar for selger, takstmann og megler vil den skriftlige salgsdokumentasjonen øke i omfang.
Kjøper plikter å sette seg inn i all dokumentasjon som foreligger. Etter som kjøper som regel har rettshjelpsdekning gjennom boligforsikringen vil tegning av en kjøperforsikring i de fleste tilfeller innebære en dobbeltdekning. Vi ser for oss en eskalering i konfliktnivået, og at vi som advokater får en rekke mangels-saker til vurdering de kommende årene.
Når vil loven tre i kraft?
Selv om lovendringene er vedtatt er det fortsatt ikke bestemt når endringene vil trå i kraft. Trolig avventer man en forskrift med nærmere bestemmelser om hva en takstrapport skal inneholde.
Mye tyder på at den sittende Regjeringen ønsker å innkassere denne «seieren», og gi denne «julegaven» til alle landets boligeiere. Endringene vil trolig tre i kraft før sommeren 2020, omen i alle fall før neste stortingsvalg.
